Может ли новая идея семейной ипотеки изменить рынок жилья

Правительство России рассматривает новую инициативу – дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от региона проживания и количества детей в семье. Такая мера направлена на поддержку многодетных семей и повышение доступности жилья в малых городах и селах. Кроме того, возможное снижение ставок для определенных категорий может стимулировать молодых родителей улучшать жилищные условия и повысить общий спрос на ипотеку, считают в Минстрое и Минфине. "Известия" обсудили с экспертами нюансы этого нововведения.

Сохранить и увеличить: задача новой ипотеки

Ключевая задача реформы – не снижение объемов ипотечного кредитования, а их расширение с целью поддержки молодых семей, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Он подчеркнул, что инициативу примут, только если она будет способствовать увеличению ипотечных сделок.

"Если это решение приведет к снижению ипотеки, это будет плохо. Если это решение приведет к дополнительному увеличению ипотеки и возможности для молодых семей улучшить свои жилищные условия, то, конечно, такое решение мы можем поддерживать", – цитируют в аппарате вице-премьера его слова.

Согласно депутату Госдумы Сергею Пахомову, снижение ежемесячных платежей возможно при учете двух факторов – количества детей в семье и типа населенного пункта, что позволит адресно поддержать многодетные семьи и жителей малых городов и сел. По его мнению, дифференцированная ставка должна учитывать и региональный уровень доходов:

– Снижение платежа могло бы быть возможно при сочетании двух факторов: это количество детей и тип населенного пункта... В малых городах и сельской местности ставки также можно снижать, – сказал он "Известиям".

В качестве мер поддержки Пахомов предлагает развивать вторичный рынок жилья в малых городах, стимулировать ипотечные кредиты на индивидуальное жилищное строительство и учитывать региональные особенности для удержания населения.

– Одного решения здесь нет. Если мы говорим об улучшении жилищных условий, а не об увеличении темпов строительства, то логично было бы посмотреть в сторону разрешения покупки вторичного жилья в городах, где нет новостроек, например, – говорит парламентарий. – Кстати, это косвенно подстегнуло бы и новые стройки.

Также можно было бы стимулировать ИЖС через льготные кредиты с использованием эскроу-счетов, полагает собеседник издания. При этом важно учитывать региональные особенности там, где необходимо снизить отток жителей.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков выделяет многодетные семьи и жителей населенных пунктов с ограниченными рыночными предложениями как основные категории для получения дифференцированной ставки.

– Проект разрабатывается с целью оказания помощи многодетным семьям и семьям с детьми, проживающим в населенных пунктах, где возможностей улучшить жилищные условия меньше в связи с ограниченным количеством предложений. Соответственно, для данных категорий граждан будет возможно уменьшение дифференцированной ставки, – поясняет он.

По его словам, учитывая ограниченное количество предложений и низкую покупательскую способность, дифференцированная ставка будет пониженной, что сделает ипотеку более доступной для граждан и тем самым улучшит возможности для покупки жилья.

"Известия" направили запросы о параметрах изменений в аппараты вице-премьеров Татьяны Голиковой и Марата Хуснуллина, а также в пресс-службы Минстроя, Минфина и Дом.РФ.

Юридические ограничения и вопросы бюджета

Депутат Госдумы Анатолий Аксаков обращает внимание на то, что изменения не распространятся на уже взятые ипотечные кредиты из-за юридических факторов и дополнительных бюджетных сложностей.

– Во-первых, в случае снижения ставки (по сравнению с действующими для всех 6%) для некоторых категорий заемщиков (например, проживающих в малых городах или многодетных), могут потребоваться значительные дополнительные бюджетные расходы на субсидирование процентных ставок для ранее взятых семейных ипотек, – перечисляет он. – Во-вторых, с другой стороны, и увеличение ставки для уже действующих ипотечных договоров (например, для столичных регионов) юридически невозможно.

По словам парламентария, механизм субсидирования должен быть проработан тщательнее, а изменения – коснуться лишь новых ипотечных сделок. Это поможет сохранить стабильность для нынешних семейных ипотечников и контролировать бюджетные расходы.

Доступность жилья в регионах с низкой покупательской способностью

Руководитель онлайн-сервиса "Ипотека Профит" Виктор Тайгунов считает, что снижение финансовой нагрузки для семей в малых городах и селах – важный фактор для улучшения качества жизни, однако отмечает, что только этого недостаточно.

– Если говорить о благополучии семей с детьми, конечно же, распространение семейной ипотеки на уже взятую будет снижать финансовую нагрузку на такие семьи. Для многих это может быть стимулом планирования и рождения детей, – уверен он.

В первую очередь, по его мнению, нужно проработать меры поддержки для нуждающихся семей с более низкими доходами.

С этим согласны и в Совфеде. Сенатор Ольга Епифанова полагает, что эта мера способна существенно помочь семьям с низкими доходами.

– Семейная ипотека – ключ к снижению финансовой нагрузки для семей с детьми, – говорит она. – Это настоящий стимул для планирования и рождения малышей. В свете демографических планов государства это возымеет большой эффект.

Эксперт по недвижимости Руслан Сырцов подчеркивает, что дифференцированная ставка будет полезна, лишь если распространяется на вторичный рынок, который дефицитен в малых городах, при этом он предупреждает об опасности противопоставления крупных и малых городов.

В эффективности выбранной стратегии для поддержания жизни в менее благополучных субъектах сомневается Ярослав Гутнов из девелоперской компании SIS Development.

– Попытки удержать молодежь в депрессивных регионах дешевыми кредитами вряд ли увенчаются успехом, – отмечает он.

Кому достанется льгота

Эксперты считают, что основные получатели льготы останутся прежними: семьи с детьми до шести лет, многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами. Депутат Сергей Пахомов предлагает расширить категорию получателей.

– В круг получателей могли бы войти семьи с детьми до 6 лет, многодетные, семьи с ребенком-инвалидом, семьи с двумя детьми от 7 до 17 лет, молодые семьи до 25 лет, – перечисляет он.

Ярослав Гутнов поддерживает расширение льгот на семьи с детьми до 14 лет.

Проблемы одобрения кредитов для семей с нестабильными доходами

Надежда Косарева из Института экономики города поясняет, что банки не должны принимать повышенный кредитный риск без государственных гарантий и правила оценки платежеспособности остаются прежними.

– В любом случае банк не может и не должен брать на себя дополнительный кредитный риск по семейной ипотеке в условиях отсутствия государственных гарантий по таким льготным кредитам, – подчеркивает собеседница издания.

По ее мнению, наименьшая ставка по семейной ипотеке может быть установлена для семей, имеющих, например, трех и более детей, при этом проживающих в стесненных жилищных условиях и имеющих доход, который позволяет им взять ипотеку только на условиях низкой (субсидируемой) ставки.

Лариса Маслюкова из ГК "Гранель" напоминает, что семьи с нестабильными или неофициальными доходами в принципе считаются банками более рискованными.

При этом, по мнению опрошенных изданием экспертов, для улучшения жилищной ситуации у малообеспеченных семей недостаточно лишь дополнительного финансового инструментария. Председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович отмечает, что низкая финансовая грамотность приводит к проблемам и потере жилья, подчеркивая важность просветительской работы.

– Заемщики часто не обращаются за помощью и ждут, пока "само рассосется", что приводит к утрате недвижимости. Нужно проводить меры по финансовой грамотности населения, – отмечает она.

Перспективы программы и прогнозы рынка

Александр Попов, гендиректор группы "Плюс" и президент Российского союза участников рынка недвижимости, считает, что снижение ставки на 1-2 п.п. даст значительную экономию, способную изменить принятие решения о покупке жилья.

– Дифференциация семейной ипотеки – это способ перенастроить субсидию так, чтобы она шла туда, где с продажами тяжелее всего: в многодетные семьи и регионы с низкой покупательной способностью. Снижение на 1-2 п.п. для таких заемщиков даст экономию в несколько тысяч рублей в месяц, и они могут стать решающими в выборе между "берем сейчас" и "ждем", – объясняет эксперт.

Однако Мила Рябова из Tera IT Distributor предупреждает, что эффект уменьшения платежей сработает лишь при контроле роста цен на жилье, особенно в регионах с низкими ставками.

– Ежемесячный платеж станет реально меньше, только если государство обеспечит контроль стоимости квадратного метра. Ставки должны быть минимальными, возможно, 2-3%. Только такой решительный шаг может сместить спрос из перегретых мегаполисов и дать людям реальную возможность купить жилье на своей малой родине, а не просто создать иллюзию доступности, – уверена она.

При позитивном развитии события Лариса Маслюкова из ГК "Гранель" оценивает рост спроса на рынке недвижимости до 20%. Юлия Максимович добавляет, что, учитывая размеры страны, уровень доходов и стоимость жилья, необходимо сохранять баланс и пересматривать локальные программы с учетом региональных особенностей для отдельных категорий.