Ветер перемен: закон об изменении семейной ипотеки могут принять в начале 2026 года

В начале следующего года нижняя палата парламента планирует рассмотреть и утвердить инициативу, вводящую дифференцированные ставки в программе семейной ипотеки, сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Как изменение ставок повлияет на доступность жилья для семей с детьми, не приведет ли дифференциация ставок к усложнению условий получения семейной ипотеки, а также как это решение скажется на рынке жилья – в материале "Известий".

Последствия изменений

Готовящиеся изменения в программе семейной ипотеки, основанные на установлении разных ставок с учетом числа детей в семье, приведут к серьезным последствиям для рынка и заемщиков, заявила "Известиям" директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

– С одной стороны, действующая унифицированная программа требует значительных бюджетных ассигнований на субсидирование ставок, и ее модификация направлена на сокращение бюджетных расходов и повышение адресности государственной поддержки, – подчеркнула эксперт. – С другой – реформа представляет собой целенаправленную меру для стимулирования рождаемости, которая приведет к перераспределению доступности жилья в пользу многодетных семей.

Условия радикально улучшатся для семей с тремя и более детьми (ставка снизится до 4%), но существенно ужесточаются для семей с одним ребенком (ставка вырастает до 10-12%, из-за этого увеличится и ежемесячный платеж, что ужесточит требования к подтвержденному доходу семьи и сделает прохождение банковской проверки сложнее). С учетом того, что ставки по рыночной ипотеке сейчас находятся на высоком уровне, а также того, что количество многодетных семей существенно уступает семьям имеющим 1-2 детей, рост ставок до такого уровня существенно снизит доступность ипотеки.

На первом этапе, по ее мнению, ожидается всплеск интереса со стороны покупателей. Многие постараются заключить сделки до вступления обновленных условий, включая правило "одна льготная ипотека на семью", которое с 1 февраля 2026 года предполагает участие обоих супругов в качестве созаемщиков.

После этого момента вероятен резкий спад активности, прежде всего в сегменте массовых новостроек, где до 90% сделок опираются на семейную ипотеку, считает эксперт. В более отдаленной перспективе изменения могут подтолкнуть застройщиков к более активной работе с форматом жилья для многодетных – с пересмотром планировочных решений и развития социальной среды. Финансовые организации, в свою очередь, будут вынуждены перестраивать системы оценки заемщиков и кредитные правила под более сложную структуру рисков.

Так как сейчас в России преобладают семьи с одним ребенком, увеличение процентной ставки именно для них может заметно сузить возможности покупки жилья в кредит, сказала "Известиям" директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Рост ежемесячных выплат приведет к тому, что часть желающих уже не сможет пройти банковскую проверку по уровню долговой нагрузки.

Тем не менее даже при таких изменениях программа с господдержкой будет выглядеть более привлекательной по сравнению с обычными ипотечными продуктами еще как минимум в течение ближайшего года – полутора, считает эксперт.

– Ожидаемые изменения программы могут привести к росту выдач по семейной ипотеке на 20-30% в конце 2025 года – начале 2026-го в связи с желанием заемщиков оформить ссуды на прежних условиях, – заметила эксперт. – При этом ближе к середине 2026 года потенциальное снижение выдач по семейной ипотеке будет компенсироваться увеличением кредитования в рыночном сегменте по мере дальнейшего смягчения ДКП и уменьшения ипотечных ставок.

Развитие ипотек

В первую очередь важно, что именно семейная ипотека является крупнейшим по охвату инструментом господдержки на рынке жилья, сказал "Известиям" Алексей Войлуков, МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии. Кредиты по этой программе выдаются под 6% годовых, и на нее приходится около 88% всех ипотек с государственным субсидированием.

Если смотреть шире, то льготные программы в целом сегодня формируют примерно 78% всего ипотечного кредитования, заметил он. Из этого следует, что одна лишь семейная ипотека обеспечивает порядка 69% совокупного объема выдач, то есть фактически превышает две трети рынка. По сути, это ключевой и самый массовый механизм поддержки, а вместе с тем и наиболее финансово емкий для бюджета, поскольку требует компенсации банкам разницы между рыночной и льготной ставкой.

– При этом семейная ипотека работает сразу в двух направлениях: с одной стороны, она поддерживает строительный сектор, чтобы рынок не останавливался и сохранялся спрос, с другой – изначально предназначена для поддержки семей с детьми, – отметил Алексей Войлуков.

Однако уже давно звучат оценки, что в текущем виде семейная ипотека не в полной мере решает именно демографические задачи государства. Дело в том, что она предоставляется практически любой семье, в которой есть хотя бы один ребенок, то есть, по сути, почти любой семье с детьми.

– Предлагаемая реформа нацелена на более жесткую привязку семейной ипотеки к демографическим приоритетам государства. Ключевая идея – введение дифференцированных ставок: чем больше детей, тем ниже процент, – пояснил эксперт. – Это должно снизить нагрузку на многодетные семьи или позволить им приобретать более просторное жилье, а также сократить расходы бюджета на субсидирование программы, которая в последние годы стала массовой и для семей с одним ребенком.

Программа сохранит льготный характер и для таких семей, но условия, вероятно, станут менее привлекательными, считает он. Обсуждение параметров еще продолжается, окончательные решения ожидаются в январе – феврале. По предварительным оценкам, ставка для семей с одним ребенком может вырасти примерно до 12% годовых, для двух детей – сохраниться на уровне 6%, а для трех – снизиться до 4%. Несмотря на рост, такие условия все равно будут заметно выгоднее рыночной ипотеки.

При этом для банков внедрение новых правил не станет проблемой. Подобные изменения уже не раз отрабатывались на практике.

– Рынок жилья столкнется с разнонаправленными эффектами: спрос со стороны семей с одним ребенком может снизиться, тогда как интерес со стороны многодетных, напротив, вырастет. В целом объемы льготной ипотеки могут немного сократиться, тем более что на фоне смягчения денежно-кредитной политики ожидается постепенное снижение ставок по рыночным ипотечным продуктам, – считает Алексей Войлуков.

"Известия" направили запрос в Минстрой и ЦБ, но на момент публикации ответы получены не были.